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Instandhaltungsrücklage zählt nicht zum Kaufpreis

Berlin. Wer eine Eigentumswohnung kauft, bezahlt nicht nur die Immobilie. Hinzukommt meist auch eine Instandhaltungsrücklage. Bei einer steuerlichen Abschreibung ist diese vom Kaufpreis abzuziehen.

Instandhaltungsrücklage zählt nicht zum Kaufpreis

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung setzt sich aus verschiedenen Teilkosten zusammen. Die anteilige Instandhaltungsrücklage gehört jedoch nicht dazu. Foto: Lukas Schulze

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht auch das Miteigentum an einer gebildeten Instandhaltungsrücklage auf den neuen Eigentümer über. Der auf die Übernahme der Instandhaltungsrücklage entfallende Kaufpreisanteil gehört aber nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung.

„Bei der Übernahme der gebildeten Instandhaltungsrücklage handelt es sich lediglich um eine Kapitalübertragung“, erklärt Erich Nöll, Geschäftsführer des Bundesverbandes Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin.

Das bedeutet: Der Wert der anteiligen Instandhaltungsrücklage muss für steuerliche Zwecke vom Kaufpreis herausgerechnet werden. Der Restbetrag wird aufgeteilt auf Grund und Boden und die Eigentumswohnung. Damit ergibt sich ein kleinerer Wertanteil, der auf die Wohnung entfällt. Für Vermieter sinkt so auch die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung der Wohnung. Dies gilt es gerade bei sehr hohen Instandhaltungsrücklagen zu berücksichtigen.

Für Verkäufer bedeutet das: In Höhe der übertragenen Instandhaltungsrücklage liegt kein Veräußerungserlös vor. Der Verkaufpreis ist um die Instandhaltungsrücklage zu kürzen. Folglich ergibt sich rechnerisch ein geringeres Veräußerungsergebnis, also entweder ein geringerer Gewinn oder ein höherer Verlust. Wichtig ist das, wenn die vermietete Immobilie innerhalb des Spekulationszeitraums von zehn Jahren verkauft wird.

Empfehlenswert ist es, im Notarvertrag zur Immobilienveräußerung genau aufzuführen, in welcher Höhe eine bereits gebildete Instandhaltungsrücklage mit übertragen wird und welcher Anteil des Kaufpreises auf den Grund und Boden und welcher auf die Wohnung entfällt. Gleiches gilt für mitverkaufte Einrichtungsgegenstände, wie zum Beispiel eine Küche.

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