Haus wird zwangsversteigert: Den Zuschlag erhalten die niedrigsten Gebote

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Ein Wohn- und Geschäftshaus in der Castroper Altstadt stand am Dienstag zur Zwangsversteigerung. Das Bieterinteresse war groß. Für drei erfahrene Beteiligte war das Verfahren einzigartig.

Castrop-Rauxel

, 07.10.2020, 04:55 Uhr / Lesedauer: 3 min

„Unter normalen Bedingungen hätte das Haus heute 500.000 Euro erzielt.“ Das schätzt Rechtspfleger Michael Fahnenschmidt am Ende eines 90-minütigen Zwangsversteigerungs-„Krimis“ vor dem Amtsgericht Castrop-Rauxel. Dass der Zuschlag am Dienstag (6.10.) letztlich bei insgesamt 181.000 Euro erteilt wurde, ist Teil dieses Krimis.

Zwischenzeitlich stand ein Gebot von 310.000 Euro im Raum. Das nächsthöhere hätte bei mindestens 473.000 Euro liegen müssen. Doch der Gläubiger-Vertreter intervenierte. Weil er es tun musste. Aber der Reihe nach.

Das Haus Mühlenstraße 5 liegt laut Gutachterausschuss in einer 2er Lage der Castrop-Rauxeler Altstadt. Im Erdgeschoss befindet sich ein rund 64 Quadratmeter großes Ladenlokal. Die drei darüberliegenden Wohnungen haben rund 90 Quadratmeter Fläche. Den Verkehrswert des Hauses beziffert ein Gutachten auf insgesamt 364.000 Euro.

Interessenten bieten vom Gerichtsflur mit

Im Zuge der Zwangsvollstreckung geht es um eine Grundschuld von 160.000 Euro. Eingeleitet hat das Verfahren die Sparkasse Vest als Gläubiger. Das Interesse an der Altstadt-Immobilie ist groß. Rund 30 Männer und Frauen drängen sich zum Teil als Bietergemeinschaften vor Saal 1 des Amtsgerichts.

Die 1a-Lagen sind gelb eingezeichnet, 1b-Lagen blau und 2er-Lagen werden rot dargestellt.

Die 1a-Lagen sind gelb eingezeichnet, 1b-Lagen blau und 2er-Lagen werden rot dargestellt. © Quelle Gutachterausschuss

Michael Fahnenschmidt lässt darum zunächst nur diejenigen Bieter in den Saal, die vorab eine Sicherheitsleistung per Überweisung hinterlegt haben. Andere weisen diese am Morgen per Barscheck ihrer Bank nach. Einige Interessenten bieten später vom Flur des Gerichts mit.

Nach Erläuterungen zum Verfahren und dem Verlesen des Antrags eröffnet Fahnenschmidt um genau 10.15 Uhr die Bietzeit. Sie dauert mindestens 30 Minuten. „Früher saß ich hier mit dem Gläubiger-Vertreter diese halbe Stunde alleine hier“, erklärt er später am Ende des Verfahrens.

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In Zeiten knappen Wohnraums und steigender Immobilienpreise ist das anders. Und so ist an diesem Dienstagvormittag auch kein Schnäppchen zu machen, wie die kommenden 73 Minuten zeigen werden. Die Interessenten an dem Wohn- und Geschäftshaus können auf die gesamte Immobilie bieten oder auf einzelne Wohnungen oder das Ladenlokal.

Keine willkürliche Enteignung

Die Bevollmächtigte einer Castrop-Rauxeler Immobiliengesellschaft gibt mit 182.000 Euro ein Erstgebot für das gesamte Haus ab. Ein Einzelbieter erhöht auf 200.000. Es folgt ein Einzelgebot für die Wohnung im 1. Obergeschoss über 70.000 Euro.

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Fahnenschmidt muss nun rechnen. Denn das Verfahren will es so, dass sich dadurch das Folgegebot für das Haus auf mindestens 268.000 Euro erhöhen muss. Ein Bieter geht mit, ein weiterer erhöht auf 310.000 Euro. Bis zu diesem Zeitpunkt ziehen sich die Gebote zeitlich in die Länge, weil die Mitbietenden ihre Personalien hinterlegen und ihre Bonität nachweisen müssen.

Das nächste Gebot gilt wieder dem Wohnraum: in diesem Fall allen drei Wohnungen über jeweils 80.000 Euro. Fahnenschmidt zieht erneut den Taschenrechner heran: Das nächste Mindestgebot für das gesamte Haus müsste nun 473.000 Euro betragen. Einzelgebote für das Ladenlokal liegen noch nicht vor.

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Der Gläubiger-Vertreter interveniert. Er verweist darauf, dass er das Bieterverfahren für das gesamte Haus einstellen müsse, weil allein durch zwei Wohnungen die Deckung der Schuld erreicht sei. „Das wäre sonst eine willkürliche Enteignung“, belehrt Fahnenschmidt die Bieterrunde.

Schaden des Eigentümers ist zu begrenzen

Eine Bietergemeinschaft erhöht das Gebot für die drei Wohnungen auf jeweils 85.000 Euro. Ein Paar treibt die Gebote für die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss auf 100.000 Euro hoch. „So etwas hatte ich in 20 Jahren noch nicht“, erklärt der Vertreter der Sparkasse. „Ich müsste jetzt den Zuschlag auf die Wohnungen im 1. und 3. Obergeschoss erteilen lassen.“

Getuschel im Saal. Beobachter haben den Eindruck, dass nicht alle Bietenden das zugegeben komplizierte Verfahren verstanden haben. Es gehe darum, den Schaden für den Eigentümer zu begrenzen, erklären der Gläubiger-Vertreter und Rechtspfleger Fahnenschmidt.

Im Amtsgericht Castrop-Rauxel fand die Zwangsversteigerung statt.

Im Amtsgericht Castrop-Rauxel fand die Zwangsversteigerung statt. © Tobias Weckenbrock

Taktischer Zug: Ein Bieter gibt das erste Gebot für das Ladenlokal über 60.000 Euro ab und erhöht für die Wohnung im 1. Obergeschoss auf 105.000 Euro. Der Kreis der Mitbietenden verkleinert sich. Es kristallisieren sich unterschiedliche Bietertypen heraus.

Da ist das Paar, das erst zwei, dann offenbar auf jeden Fall eine Wohnung ergattern will und die Gebote mit 5000-Euro-Erhöhungen nach oben treibt. Da ist die Bietergemeinschaft, von der nun eine Einzelperson sich zunehmend auf das Ladenlokal konzentriert und die Gebote moderat erhöht. Und da ist die Bevollmächtigte der Immobiliengesellschaft, die erfahren taktiert und Gebote um 1000 Euro erhöht.

Novum nach 35 Berufsjahren

Es ist 11.27 Uhr. Michael Fahnenschmidt fragt nach weiteren Geboten. Die Bevollmächtigte der Immobilien-Gesellschaft und der verbliebene Mann aus der Bietergemeinschaft gehen in eine letzte Runde.

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Eine Minute später beantragt der Gläubiger-Vertreter der Sparkasse, die Zwangsvollstreckungen für die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss einzustellen. Bei einem Höchstgebot von 80.000 Euro für das Ladenlokal und 101.000 Euro für die Dachgeschosswohnung erteilt Michael Fahnenschmidt den Zuschlag. Es sind übrigens die beiden niedrigsten Teilgebote.

„Unglaublich“, sagt die Bevollmächtigte der Immobliengesellschaft, die die Dachgeschosswohnung ersteigerte. „So ein Verfahren habe ich in 35 Berufsjahren noch nicht erlebt“, sagt auch Rechtspfleger Michael Fahnenschmidt.

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