Boom der Büroimmobilien in Dortmund: „2021 wird ein Rekordjahr“
Gerade hat der Dortmunder IT-Dienstleister Green IT zusätzliche Büroräume angemietet. An der Heinrich-Hertz-Straße 6 westlich der Dortmunder City belegt das Unternehmen bald rund 1400 Quadratmeter Bürofläche im dritten und vierten Obergeschoss.
„Green IT“ wächst und wächst – und ist nur ein Beispiel dafür, dass Büroflächen in Dortmund gerade sehr gefragt sind. „In Dortmund wird in diesem Jahr das Top-Ergebnis von 2016 mit 116.000 Quadratmetern vermarkteter Fläche übertroffen. Es zeichnet sich ein Rekordjahr ab. Wir sind jetzt schon bei über 100.000 Quadratmetern“, sagt der Branchenexperte Amedeo Augenbroe von BNP Paribas Real Estate.
Mit seinem Team hat er neben den 1400 Quadratmetern für Green IT in Dortmund unter anderem das Postbank-Gebäude am Hiltropwall wieder mit neuen Mietern gefüllt. „Dort standen 12.000 Quadratmeter leer und es wurde ordentlich investiert“, sagt Augenbroe. „Jetzt ist das Gebäude bis auf 1800 Quadratmeter wieder vermietet.“ Neben Kieser-Training befindet sich dort unter anderem nun die Hochschule für Öffentliche Verwaltung der Polizei. Die Postbank selbst nutzt noch 11.000 Quadratmeter.
Büromarkt in Dortmund kennzeichnen stabile Mieten
11.300 Quadratmeter zusätzliche Bürofläche benötigt auch das IT-Unternehmen Adesso, das auf der Stadtkrone-Ost gerade einen Neubau errichtet. Wie Green IT wächst auch Adesso stetig. Aber nicht nur die Digital-Branche boomt, sondern auch ein Stromnetz-Betreiber wie Amprion baut auf Phoenix-West ein zweites Firmengebäude mit 15.600 Quadratmeter Bürofläche.
„In Dortmund gibt es insgesamt einen sehr dynamischen Markt, weil es ein stabiler Markt im Ruhrgebiet ist – mit stabilen Mieten und sich gut entwickelnden Quartieren wie dem Phoenix-See, Phoenix-West, Stadtkrone Ost oder dem Kronenviertel“, sagt Amedeo Augenbroe. Die Durchschnittsmiete, erklärt sein Kollege Christian Hansmann von Ruhr Real, liege bei 11,85 Euro (inklusive Neubauten), die Spitzenmiete bei 16,50 Euro.
„Aus Büromarkt-Sicht“, sagt auch Hansmann, „ist 2021 in Dortmund ein tolles Jahr.“ Zu den bedeutendsten Vertragsabschlüssen gehörten auch: die Polizei Dortmund, die mit einem Kommissariat an den Flughafen (Eco Port) gezogen ist, Bechtle auf Phoenix-West und das Jobcenter, das am Friedensplatz das Weiterbildungsbüro Plan Q eröffnet hat und bald an der Schützenstraße eine neue Anlaufstelle für Migrantinnen und Migranten schafft.
Homeoffice wirkt sich spürbar auf den Büromarkt aus
Übereinstimmend stellen beide Experten fest, dass sich die Homeoffice-Quote spürbar auf die Marktdynamik auswirkt. „Die interessante Beobachtung ist“, sagt Christian Hansmann, „dass große Konzernimmobilien von RWE oder E.ON weitgehend leer stehen, weil die Firmen ihre Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten lassen. So gibt es freie Büroflächen, die untervermietet werden.“
Auf der anderen Seite gibt es die vielen kleinen Firmen, die in ihrer Belegschaft eine hohe oder sogar 100-prozentige Impfquote haben und ihre Mitarbeiter in den vergangenen Monaten zurück ins Büro geholt haben. „Das“, so Christian Hansmann, „belebt das Transaktionsgeschehen deutlich im Bereich von 200 bis 1000 Quadratmetern Bürofläche, wo die Nachfrage wieder auf Vorkrisen-Niveau ist. Auch beobachten wir hier eine hohe Anzahl an Vertragsabschlüssen.“
Zurück zu Green IT: Damit sich alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Team richtig entfalten können, erklärt Florian Stäwen aus der Geschäftsführung, habe man nach mehr Raum für kreative Gedanken und innovative Ideen gesucht.
Green IT jetzt an zwei Standorten in Dortmund
„Nach gut einem Jahr intensiver Suche“, so Florian Stäwen, „haben wir die perfekte Immobilie gefunden. Wichtig: hier handelt es sich um eine Standorterweiterung. Das bedeutet, dass wir in Zukunft an zwei Standorten im Dortmunder Technologiepark präsent sind.“
Zu den neuen Räumlichkeiten gehören mehrere Konferenzräume sowie ein großzügiger Aufenthaltsbereich. Dieses Angebot wird künftig von Beschäftigten beider Dortmunder Standorte genutzt.
Neben dem Wachstum – und das zeigt das Beispiel Green IT auch – sehen Amedeo Augenbroe und Christian Hansmann wesentliche Gründe für die hohe Nachfrage nach Büroflächen darin, dass sich Unternehmen moderner und repräsentativer positionieren wollen und es einen Nachholeffekt gebe, weil viele Firmen ihre Umzugs- oder Erweiterungspläne mit dem Pandemie-Beginn 2020 erstmal ad acta gelegt hatten.
In den meisten Fällen geht es um Standortwechsel
Deutlich wird das, wenn man sich die Vertragsabschlüsse genauer anschaut. In 84 Prozent der Fälle handelt es sich um Standortwechsel und Standorterweiterungen, nur bei knapp 16 Prozent handelte es sich um Neugründungen.
„Die Firmen schauen auf qualitativ gute Flächen. Die sollen repräsentativ sein, spielen aber auch im Rennen um die besten Nachwuchskräfte eine Rolle“, sagt Hansmann. Und Augenbroe ergänzt: „Der Trend geht hin zu Meeting-Zonen und weg von kleinteiliger Verzimmerung.“
Dabei spreche die City durchaus ein Wörtchen mit. Keinesfalls seien nur Büroflächen am Phoenix-See oder auf der Stadtkrone Ost gefragt. „Die Umnutzung von Handelsflächen findet statt und ist auch wichtig, damit die City auch nach Ladenschluss ein lebendiges Quartiert ist“, sagt Amedeo Augenbroe.
So sei nicht nur das Postbank-Gebäude gut vermietet worden, auch das Harenberg-Center stehe gut da und das ehemalige Kaufhof-Gebäude am Westenhellweg werde auch mit Büroflächen entwickelt.
Boom bei Büroneubauten gibt es im gesamten Ruhrgebiet
Die Kaufhof-Immobilie oder auch der SeeYou-Neubau der Familie Derwald am Phoenix-See, in den die Dortmunder Wirtschaftskanzlei Spieker & Jaeger eingezogen ist, sind mit den Adesso- und Amprion-Neubauten oder auch mit dem Leuchtturm-Projekt im Hafen Beispiele für den Boom der Büroneubauten in Dortmund und im Ruhrgebiet insgesamt.
Im Ruhrgebiet entstehen so viele Bürogebäude wie lange nicht mehr. Die prognostizieren 264.000 Quadratmeter neu gebauter Bürofläche in 2021 sind das größte Wachstum seit 2010. Das ist ein Ergebnis des Immobilienmarktberichts Ruhr. Das Neubauvolumen für Bürogebäude liegt in diesem Jahr satte 84 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Nur in Berlin wird noch mehr gebaut als in der Metropole Ruhr.
„Wohnen und Arbeiten wachsen stärker zusammen.“
„Das Ruhrgebiet ist dynamisch. Die Entwicklung beim Neubau beweist es. Viele Projekte sind noch in der Pipeline. Das Ruhrgebiet bleibt mit nun 17,4 Millionen Quadratmetern klar der zweitgrößte Büroimmobilienmarkt in Deutschland“, stellt Prof. Dr. Julia Frohne, Geschäftsführerin der Business Metropole Ruhr GmbH, fest. Und sie sagt, dass sich durch Corona die Anforderungen an Immobilien verändert haben: „Wohnen und Arbeiten wachsen stärker zusammen.“
In Dortmund zeigt sich das beispielsweise an der Entwicklung des Zukunftsquartiers Smart Rhino, das ein Quartier für Forschung, Produktion, Entwicklung und Wohnen werden soll. Hier sind neue Büroflächen quasi vorprogrammiert. Ebenso auch mit dem Energiecampus, der nördlich der Kokerei Hansa und eingebettet in den „Zukunftsgarten“ der Internationalen Gartenschau IGA 2027 entstehen soll.
„Mit dem Energiecampus als neue Einheit innerhalb der Dortmunder Kompetenzzentren“, sagt Oberbürgermeister Thomas Westphal (SPD), „werden wir zusätzliche Arbeitsplätze in neuen Umwelttechnologien schaffen.“
