In Dortmund steigen die Neumieten so stark wie nirgendwo in NRW. Doch was, wenn der eigene Vermieter deswegen mehr Geld will? Unserem Autor ist das passiert. Er fragte sich: Darf der das?

Dortmund

, 27.07.2018, 04:00 Uhr / Lesedauer: 6 min

Es war ein Abend im vergangenen Spätsommer, ich saß gerade auf meinem Balkon, als mich mein Vermieter anrief. Ich mag ihn, er ist eigentlich so, wie man sich einen Vermieter wünscht: keine anonyme Wohnungsgesellschaft, sondern ein Privatmann, ein gebürtiger Dortmunder mit einem kernigen westfälischen Humor. Er hat das Mehrfamilienhaus geerbt, in dem ich lebe, wohnt aber nicht selbst dort.

„Herr Thiel, wie geht’s Ihnen?“, fragte er in seinem jovialen Ton, der immer einen Tick zu laut ist. „Sehr gut, danke, ich genieße gerade die Sonne auf dem herrlichen Balkon Ihrer Wohnung“, antwortete ich. Er lachte etwas zögerlich.

„Ich möchte 50 Euro mehr von Ihnen“

Ich fragte mich gerade, was los sein könnte, als er zum Punkt kam: Er habe ja seit drei Jahren meine Miete nicht erhöht. Doch in der Zwischenzeit, das hätte ich sicher auch mitbekommen, seien die Mieten in meinem Viertel ziemlich gestiegen. „Deshalb möchte ich 50 Euro pro Monat mehr von Ihnen.“

Das mache er alle paar Jahre so im Haus, mit einem meiner Nachbarn immer per Handschlag. Er könne mir natürlich auch ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen schicken, auch wenn das mehr Arbeit für ihn bedeute.

Mietpreise kennen nur eine Richtung: nach oben, und zwar ziemlich steil

Mein Vermieter hatte recht. Seit Jahren kennen die Mietpreise nur eine Richtung: nach oben, und zwar ziemlich steil. Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind die Mieten bei Neuvermietungen in Dortmund von 2012 bis 2017 jedes Jahr durchschnittlich um 5,1 Prozent gestiegen – das ist der Spitzenwert in ganz NRW.

„Das liegt an der Kombination von Bevölkerungswachstum und fehlenden Wohnungen“, erklärt der Projektleiter der Wohnungsmarktbeobachtung beim BBSR, Alexander Schürt. Die NRW-Bank schätzte in ihrem Wohnungsmarktbericht 2017, dass in Dortmund bis 2020 jährlich zwischen 1000 und 2000 Wohnungen zu wenig gebaut werden, um dem Bedarf gerecht zu werden.

Vorher war ich immer schnell genug vor einer Mieterhöhung umgezogen

Ich fühlte mich trotzdem von meinem Vermieter überrumpelt. „Das muss ich erst einmal sacken lassen“, sagte ich ihm – und dass ich das gerne schriftlich haben wolle. Kein Problem, sagte er verständnisvoll, ich solle darüber nachdenken, er würde mir ein Schreiben schicken.

Ich blieb ratlos zurück. Ich lebe seit 15 Jahren zur Miete, aber so etwas war mir noch nie passiert. Ich zog aber offenbar immer früh genug aus, bevor meine jeweiligen Vermieter auf den Gedanken kamen, meine Miete zu erhöhen.

In meiner aktuellen Wohnung will ich aber noch eine Weile bleiben. In ihr fühle ich mich wohl: tolle Lage in der südlichen Dortmunder Innenstadt, Altbau, 65 Quadratmeter, große Fenster, hohe Decken, Dielenboden. Für sie zahle ich 550 Euro kalt oder umgerechnet 8,46 Euro pro Quadratmeter. Das ist für Dortmunder Verhältnisse viel, aber wenn man wie ich jahrelang im Rheinland gewohnt hat, ist man ganz anderes gewohnt.

Der Vermieter gab an, meine Miete „an das ortsübliche Mietniveau“ anzupassen

Dennoch: einfach mal so 50 Euro mehr Miete zahlen für ein Objekt, das sich seit meinem Einzug nicht verändert hat? Je mehr ich nach dem Anruf darüber nachdachte, desto ungerechter kam mir das vor.

Einige Wochen später – mein Vermieter war mir in der Zwischenzeit etwas entgegengekommen und verlangte „nur“ noch 35 Euro monatlich mehr – hatte ich sein offizielles „Mieterhöhungsverlangen“ im Briefkasten. Darin teilte er mir mit, dass er „von seinem Recht Gebrauch“ mache, „den Mietzins an das ortsübliche Mietniveau“ anzupassen: von 8,46 auf 9 Euro Miete den Quadratmeter.

Als Begründung für die Erhöhung gab er drei Vergleichswohnungen aus meinem Haus an, deren Miete bedeutend teurer als die meiner Wohnung war, garniert mit einer dreimonatigen Frist, innerhalb derer ich der Erhöhung zustimmen solle. Ein frankiertes Rückschreiben hatte mein Vermieter freundlicherweise bereits beigelegt.

Was tun, wenn der Vermieter einfach mehr Geld will? Ein Erfahrungsbericht

Seit 2012 sind die Durchschnittsmieten für Neuvermietungen in Dortmund stark gestiegen. © Verena Hasken (Illustration)

Was bestimmt diese ominöse Vergleichsmiete?

Zweifel kamen bei mir auf. War mein Vermieter vielleicht im Recht? Ich schaute mir den Gesetzestext genauer an, auf den er sich in seinem Schreiben berief. Dabei geht es um den Paragrafen 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Er legt fest, dass der Vermieter die „Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen […]“ kann. Doch wie bestimmt man diese ominöse ortsübliche Vergleichsmiete?

Das steht in Paragraf 558a, Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

Zur Begründung [der Mieterhöhung] kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel,

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.


Das Gesetz lässt also mehrere Wege zu, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bilden ist, mein Vermieter nahm Weg Nummer vier. Ein Gutachten erwähnte er mit keinem Wort, eine Mietdatenbank gibt es in Dortmund nicht.

Im Mietspiegel soll die Vergleichsmiete jeder Dortmunder Wohnung errechenbar sein

Doch was war mit dem Mietspiegel? Dortmund hat einen so genannten „qualifizierten Mietspiegel“, der von einem wissenschaftlichen Institut im Auftrag von Stadt, Mieter- und Eigentümervertretungen aufgestellt wird. Mit ihm soll eine ortsübliche Vergleichsmiete für jede Wohnung in seinem Geltungsgebiet errechenbar sein.

Um sie zu bestimmen, muss man zahlreiche Informationen über seine Wohnung eingeben: Welches Baujahr hat das Haus? In welchem Viertel liegt es? Hat die Wohnung einen Balkon? Wie sieht es mit Trittschalldämmung aus? Je nachdem, wie man antwortet, muss man Cent-Beträge zu einem Grundbetrag hinzufügen oder von ihm abziehen. Am Ende bekommt man eine relativ weite Spanne, innerhalb derer der Quadratmeterpreis der Wohnung liegen sollte. Üblicherweise nimmt man den Mittelwert (der Mieterverein Dortmund bietet im Internet einen Mietspiegel-Rechner an, der beim Ausfüllen hilft und das Rechnen übernimmt).

Der Mietspiegel spuckte einen absurd niedrigen Wert aus

So richtig stieg ich bei diesem Mietspiegel nicht durch. Ich trug nach bestem Wissen die Daten meiner Wohnung ein – und landete am Ende bei einem absurd niedrigen Wert, jedenfalls im Vergleich zur Forderung meines Vermieters: Laut Mietspiegel sollte meine Wohnung irgendetwas zwischen 5,20 und 6,91 Euro Kaltmiete den Quadratmeter kosten, der Mittelwert lag bei 6,07 Euro. Selbst der Maximalwert von 6,91 Euro lag also über 2 Euro unter der Forderung meines Vermieters.

Als ich ihn mit den Ergebnissen dieser Recherche konfrontierte, lachte mein Vermieter nur ungläubig: „Wenn ich meine Wohnungen zu diesen niedrigen Preisen vermieten würde, kann ich es auch gleich lassen“, sagte er. Nein, die Vergleichswohnungen würden eben auch gelten, sonst würden sie ja nicht im Gesetz als Möglichkeit genannt werden.

„Mietspiegel schlägt Vergleichswohnungen“

Doch was gilt nun? Ich hörte mich bei den Experten um – und deren Meinung war eindeutig. „Ein Mietspiegel schlägt Vergleichswohnungen“, sagte der Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund, Rainer Stücker. Und auch für seinen Gegenpart beim Eigentümerverband „Haus & Grund“, Michael Mönig, war klar: „Der Mietspiegel ist maßgebend.“

Das liegt an dem Aufwand, der für ihn betrieben wird. Für einen qualifizierten Mietspiegel gelten strenge Regeln: Er muss alle vier Jahre nach wissenschaftlichen Maßstäben komplett neu erstellt und nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden – ein Aufwand, der sich nur für größere Städte lohnt. Seine Grundlage in Dortmund bilden die Daten von über 9000 Wohnungen, die in den vier Jahren zuvor neu vermietet wurden oder deren Miete sich verändert hat.

„Damit beruht er auf einer ungleich größeren Grundlage und ist dementsprechend viel aussagekräftiger als drei Vergleichswohnungen“, sagt Simon Austrup vom Bochumer Forschungsinstitut Inwis, das den Dortmunder Mietspiegel erstellt hat.

Vergleichswohnungen haben keine Beweisfunktion

Das sieht auch das BGB so. Unter Paragraf 558d, Absatz 3 steht dort: Es werde vermutet, „dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.“ Oder wie es „Haus & Grund“-Geschäftsführer Mönig formuliert: „Mit Vergleichswohnungen kriegt man formell eine Mieterhöhung begründet, sie haben aber keine Beweisfunktion.“

Das heißt: Ein Vermieter muss zuerst den Mietspiegel widerlegen, bevor er auf sich auf Vergleichswohnungen berufen kann.

„Wer momentan in Dortmund umziehen muss, gehört zu den Verlierern“

Man könnte meinen Vermieter nun als raffgierigen Geschäftemacher darstellen. Für mich ist er das aber nicht. Aus seiner Sicht ist seine Forderung für mich verständlich: Er ist lediglich ein Privatunternehmer, der die Mietpreise bei Neuvermietungen von Rekord zu Rekord jagen sieht.

„Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist momentan grausam“, berichtet Rainer Stücker vom Mieterverein, und: „Wer momentan in Dortmund umziehen muss, gehört zu den Verlierern. Im Kreuzviertel zum Beispiel peilen einige Vermieter die 10-Euro-pro-Quadratmeter-Kaltmiete an“.

In Dortmund gilt die Mietpreisbremse nicht

Mit diesen Problemen stehen Dortmunds Mieter alles andere als allein da. In NRW-Städten wie Köln oder Düsseldorf, in denen der Wohnungsmarkt noch angespannter ist, gilt seit 2015 die so genannte Mietpreisbremse: Hier dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent erhöht werden. Dortmund gehört nicht zu diesen Städten.

Dortmunds Vermieter können also bei Neuvermietungen den Preis aufrufen, der ihnen gefällt – sie müssen nur jemanden finden, der ihn bezahlt. Jemanden wie mich zum Beispiel bei meinem Einzug, als ich mich freiwillig dazu entschied, eine Miete weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bezahlen (die ich damals gar nicht kannte).

„Die Bestandsmieten hinterlassen eine lange Bremsspur im Mietspiegel“

Doch während bei Neuvermietungen in Dortmund der freie Markt gilt, werden Bestandsmieter durch den Mietspiegel geschützt. Denn dadurch, dass er die Neuvermietungen und die Änderung der meist deutlich niedrigeren Bestandsmieten der vergangenen vier Jahre berücksichtigt, verhindert er, dass die Höhe der Bestandsmieten mit der gleichen Geschwindigkeit weggaloppiert wie die der Neuvermietungen. „Die Bestandsmieten hinterlassen eine lange Bremsspur im Mietspiegel“, sagt Mönig.

Gleichzeitig kann er auch als Vermieter-Vertreter ganz gut mit dem Mietspiegel leben: „Man kann mit ihm relativ leicht Mieterhöhungen begründen.“ Kurzum: Der Mietspiegel schützt Vermieter vor unwirtschaftlich niedrigen und Mieter vor ungerechtfertigt hohen Mieten.

Angst vor der Klage war unbegründet

All das hörte mein Vermieter natürlich nicht gerne. In unserem letzten Telefonat blieben wir beide bei unseren Positionen. Als wir am toten Punkt des Gesprächs angekommen waren, sagte er resignierend: „Sie müssen dem Mieterhöhungsverlangen ja nicht zustimmen, dann lassen wir eben ein Gericht entscheiden, wer recht hat.“ Da war sie, die Klage-Drohung. Mir wurde warm. Ich dachte an tausende Euro, die ich für Anwälte und Gerichte ausgeben müsste. Darauf hatte ich keine Lust. Ich fragte meine Eltern um Rat, meine Mutter riet mir, einfach zu zahlen, dann hätte ich endlich wieder meine Ruhe.

Schließlich beruhigte mich ein alter Freund, der inzwischen als Anwalt arbeitet. Er erklärte mir, dass sich die Gerichts- und Anwaltskosten nach dem Streitwert richten und in meinem Fall nicht wirklich hoch wären. Selbst wenn man die Differenz auf eine Jahresmiete hochrechnen würde, ginge es lediglich um 420 Euro. Außerdem hätte ich sehr gute Chancen, den Fall zu gewinnen.

Also ließ ich die Frist verstreichen. Ab dann hatte mein Vermieter drei Monate Zeit, mich deswegen zu verklagen. Seitdem sind fast acht Monate vergangen. Ich habe nie wieder etwas von ihm wegen der Mieterhöhung gehört.

Warum ist Dortmund Spitzenreiter bei den Mietsteigerungen? Natürlich steigen die Mieten auch in den anderen NRW-Städten. „Aber da das Mietniveau in Dortmund geringer ist als zum Beispiel in den Rhein-Metropolen, sind die Veränderungen prozentual gesehen größer“, erklärt Alexander Schürt vom BBSR. In Dortmund wohnt es sich nämlich laut der BBSR-Studie mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 6,66 Euro pro Quadratmeter noch viel günstiger als in den teuersten NRW-Städten Köln (10,41 Euro/Quadratmeter), Düsseldorf (10,19 Euro) und Münster (9,93 Euro).
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