Wem gehören die Karstadt-Kaufhof-Häuser in Dortmund?
Durch die Schließungspläne von Karstadt-Kaufhof droht Dortmunds City ein seit Kriegsende nicht dagewesener Leerstand: Knapp 40.000 Quadratmeter Verkaufsfläche könnten demnächst freiwerden – das seien etwa ein Sechstel der gesamten Ladenfläche in der Dortmunder City, sagte Dortmunds Oberbürgermeister Ullrich Sierau am Dienstag auf einer Pressekonferenz.
Sollte Karstadt-Kaufhof seine Ankündigung wahr machen und alle drei Häuser in Dortmund schließen, wäre das nicht nur ein großer Attraktivitätsverlust für den Einzelhandel im Stadtzentrum – sondern auch ein enormer finanzieller für die Vermieter der Immobilien.
Doch wem gehören die Grundstücke eigentlich, die man gut und gerne als Filetstücke des Immobilienmarkts in der Dortmunder City bezeichnen kann?
Karstadt-Sport-Haus ist in Dortmunder Hand
Am einfachsten sind die Eigentumsverhältnisse noch beim Karstadt-Sport-Haus am Alten Markt. Das Gebäude gehört wie der Rest des Hansa-Carrés „Dreier Immobilien“, einem der großen Akteure auf dem Immobilienmarkt der Stadt. Das Dortmunder Familienunternehmen besitzt viele Gebäude in der Stadt, etwa den RWE-Tower am Freistuhl oder das Hotel Wittekindshof, eines seiner aktuellen Projekte ist das neue Stiftsforum in Hörde.
Dort ist man von den Schließungsplänen überrascht worden. Ob es derzeit Gespräche mit Karstadt-Kaufhof gebe, dazu wollte Dreier sich auf Nachfrage nicht äußern.
Karstadt-Haupthaus war Teil eines 640-Millionen-Deals
Beim Karstadt-Haupthaus am Westenhellweg ist der Eigentümer laut Grundbuch eine Firma mit Sitz in Luxemburg. Diese ist wiederum Teil der Unternehmensgruppe des amerikanischen Immobilienriesen RFR, der nach eigenen Angaben weltweit ein Immobilienvermögen von 13 Milliarden Dollar betreut.
Die Dortmunder Karstadt-Immobilie war 2017 Teil eines großen Deals, bei dem der israelische Ex-Miteigentümer der Karstadt-Mutter Signa, Beny Steinmetz, 13 Karstadt-Häuser für 640 Millionen Euro an RFR verkaufte – so berichtete es damals die Immobilienzeitung.
„Wir stehen mit unseren Mietern im Kontakt“, hieß es auf Anfrage unserer Redaktion aus der deutschen RFR-Dependance in Frankfurt. Über den Stand der laufenden Gespräche wolle man aber derzeit nichts sagen.
Elf unterschiedliche Besitzer beim alten Kaufhof-Gebäude
Am schwierigsten zu beantworten ist die Frage nach der Eigentümerschaft beim alten Kaufhof-Haus am Westenhellweg: Im Grundbuch sind elf unterschiedliche Besitzer eingetragen.
Der Löwenanteil der Fläche wird von einer Karstadt-eigenen Immobilientochter gehalten. Die ehemals erste Häuserzeile entlang des Westenhellwegs jedoch ist laut Grundbuch immer noch im Besitz von zehn Privatpersonen, die teilweise als Erbengemeinschaft agieren.
Diese Eigentümer haben Erbpachtverträge abgeschlossen, wonach sie für eine bestimmte Zeit auf die Kontrolle über das Grundstück und die Immobilie verzichten – vergleichbar mit dem Arrangement, das China im 19. Jahrhundert mit Großbritannien abschloss, als es Hongkong für 99 Jahre verpachtete. Wie lang die Laufzeit beim Kaufhof-Gebäude ist, ist nicht bekannt.
Inhaber dieses sogenannten Erbbaurechts ist nicht nur Karstadt-Kaufhof, sondern auch die Metro-AG. Saturn – bis 2017 eine Metro-Tochterfirma, seitdem ein Teil des von Metro abgespaltenen Elektronik-Unternehmens Ceconomy – betreibt dort einen eigenen, aber vollkommen in den Kaufhof integrierten Elektronikmarkt. Die Verflechtung ist historisch gewachsen, gehörte Kaufhof doch bis 2015 zur Metro AG.
Für Saturn ist Standort „absolut relevant“
Da Saturn ein eigenständiger Mitpächter des Hauses ist, sieht die Metro-Tochter die gegenwärtige Diskussion relativ entspannt. Aktuell prüfe und bewerte man die Situation und befinde sich in Gesprächen mit allen Beteiligten, heißt es auf Anfrage.
Das Geschäft aufzugeben steht aber offenbar nicht zur Debatte: „Der Standort des Saturn-Marktes am Westenhellweg ist für unsere Kunden absolut relevant und damit auch für uns weiterhin interessant“, schreibt eine Saturn-Sprecherin.
Besonders beim Kaufhof-Gebäude wäre eine Entflechtung der baulichen und der Eigentums-Verhältnisse also eine Herausforderung, käme es tatsächlich zum Aus für das Kaufhaus.
Es geht um viel Geld für die Vermieter
Auch wenn keine genauen Zahlen bekannt sind, klar ist: Rund um das mögliche Aus von Karstadt-Kaufhof geht es um viel Geld für die Vermieter. Ein Quadratmeter Verkaufsfläche im Herzen des Westenhellwegs bringt durchschnittlich rund 120 Euro Miete pro Monat, heißt es in der Immobilien-Branche.
Auch wenn man das sicher nicht auf die fast 40.000 betroffenen Quadratmeter hochrechnen kann, gibt es eine andere Zahl, die bei der Einordnung hilft. Rund um den Verkauf der 13 Karstadt-Häuser an RFR schrieb die Immobilienzeitung 2017, dass die Häuser zusammen 34 Millionen Euro Mieteinnahmen pro Jahr einbringen – macht durchschnittlich 2,6 Millionen Euro pro Haus.
Es ist davon auszugehen, dass das Dortmunder Karstadt-Haus deutlich über diesem Schnitt lag. Schließlich gehörten zu dem Deal auch Häuser in bedeutend kleineren Städten wie Trier, Celle, Goslar und Offenburg.
