Seit 1994 könnte dieses Grundstück mitten im Wohngebiet "In den Erlen" in Fröndenberg mit einem Einfamilienhaus bebaut werden. Doch Eigentümer Christian Weller stößt auf Barrieren, die das Baurecht aufstellt. © Marcus Land
Bauland und Nachverdichtung

Filetgrundstück in Villenkolonie ist für Eigentümer totes Kapital

Baugrundstücke mit 1500 Quadratmetern Land waren früher nichts Ungewöhnliches. Wer seinen viel zu groß gewordenen Garten abtrennen, veräußern und bebauen lassen will, stößt aber an Grenzen.

Ruhig ist es in der Bungalowsiedlung. Ein Wendehammer erschließt die gepflegten Grundstücke mit den hübschen Häusern. Mittendrin: Eine Wiese, von drei Seiten mit Hecken eingefriedet, unbebaut – bislang totes Kapital für Christian Weller.

Mehrere Anläufe hat der Fröndenberger schon unternommen, um Baurecht für das Filetstück in dem 1968 geplanten Baugebiet in bevorzugter Wohnlage der Ruhrstadt zu erhalten – bisher immer vergeblich.

»Fremdverkehr wird nahezu ausgeschlossen und damit eine sehr ruhige Wohnlage gewährleistet.«

Stadtverwaltung Fröndenberg

Die genau 699 Quadratmeter große Fläche war 1994 von dem großen Gartengrundstück nach dem Tod seiner Großmutter abgetrennt worden. Das Hausgrundstück verkaufte sein Vater, Christian Weller erbte die Freifläche.

50 Jahre altes städtebauliches Konzept

„Als Junge habe ich immer den Rasen gemäht“, erinnert sich der Handwerker. „Meine Großmutter hat immer gesagt: Diesen Teil des Grundstücks bekommst du später mal.“

Christian Weller ist beruflich selbstständig und lebt glücklich in einem anderen Fröndenberger Stadtteil. Das Baugrundstück würde er daher gern losschlagen – an Häuslebauer, die auch östlich von Dortmund händeringend nach Arealen suchen.

Die Bauverwaltung der Stadt Fröndenberg stellt sich aber auf einen formalen Standpunkt und sieht keine Chance, das kurzfristig gebaut werden dürfte.

Letztlich geht es darum, ein vor mehr als 50 Jahren aufgestelltes städtebauliches Konzept nicht umzustoßen: Von einem „großzügig gestalteten villenartigen Wohngebiet“ spricht die Stadt, nur mit einem Vollgeschoss und geringer Dachneigung durfte überhaupt gebaut werden. So war es einst im Bebauungsplan festgesetzt worden und der gilt bis zum heutigen Tag.

Viele Alt-Eigentümer gegen Nachverdichtung

Die kleine Siedlung mit den idyllischen Straßennamen Jägertal, Fasanenweg oder Nachtigallenweg hat nur kurze, einseitig bebaubare Stichstraßen. Dadurch werde „Fremdverkehr nahezu ausgeschlossen und damit eine sehr ruhige Wohnlage gewährleistet“, schildert die Stadt in einem abschlägigen Bescheid.

Auch für Freiflächen in der Nähe der Siedlung sind bereits Baugenehmigungen versagt worden. Der Grund hier ist ein anderer: Die betreffenden Flächen schmiegen sich zwar direkt an vorhandene Baugrundstücke an, liegen aber knapp im Außenbereich. Die Ausfransung soll aber vermieden werden.
Auch für Freiflächen in der Nähe der Siedlung sind bereits Baugenehmigungen versagt worden. Der Grund hier ist ein anderer: Die betreffenden Flächen schmiegen sich zwar direkt an vorhandene Baugrundstücke an, liegen aber knapp im Außenbereich. Die Ausfransung soll aber vermieden werden. © Archiv/Marcel Drawe © Archiv/Marcel Drawe

Sämtliche dieser Festsetzungen des Bebauungsplanes schließen nämlich eine Baugenehmigung für die den Altbauten gegenüberliegenden Straßenseiten aus.

Das Bauamt reagierte schnell auf Christian Wellers Antrag, den Plan für das Wohngebiet neu aufzustellen. Denn vor ihm hatten schon andere Betroffene Vorstöße in diese Richtung gewagt.

Die Problematik war also bereits bekannt: Das Wohngebiet nachzuverdichten und auf den nördlichen Grundstücksseiten ein „Bautiefe“ zuzulassen, scheiterte aber unter anderem an den Nachbarn in der Villenkolonie. Zahlreiche Eigentümer aus dem Plangebiet hätten sich gegen eine Verdichtung ausgesprochen.

Ein Bebauungsplan könne lediglich dann geändert werden, wenn sich „hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange abzeichnen“, lässt das Fröndenberger Bauamt Christian Weller wissen.

1500 Quadratmeter große Grundstücke

Ein solcher Belang hätte sein können, dass die Mehrzahl der betroffenen Eigentümer für den Eigenbedarf zusätzliche Wohnbaugrundstücke beantragen würden. Diese Bedingung macht Christian Weller wenig Hoffnung.

Die meisten Hausbesitzer in der Siedlung seien wohl noch nicht so weit, ihre großen Grundstücke zu teilen und als weiteres Bauland freizugeben. Rund 1500 Quadratmeter war das ursprüngliche Grundstück seiner Großmutter groß.

Weller glaubt, dass diese Grundstücksgrößen wenig zukunftsträchtig sind. Schließlich schießt der Preis damit heutzutage ins Unermessliche und ein großer Garten will auch gepflegt werden.

»Ich bin der Meinung, dass Politik und Kommune in diesem Fall völlig versagt haben.«

Grundstücksbesitzer Christian Weller

„Ich habe bislang nur Arbeit damit“, sagt Christian Weller. Mindestens zweimal im Jahr mäht und mulcht er die Wiese, damit alles stets gepflegt aussieht, kein Unkraut die schmale Straße überwuchert. Arbeit – und Kosten, denn Erbschaftssteuer war natürlich auch vor Jahren fällig geworden.

Wenn er von den neu geplanten Baugebieten in Fröndenberg liest, wundert sich Christian Weller, warum nicht solche Baulücken erst einmal geschlossen werden können.

Baulücken schließen statt Baugebiet ausweisen

„Ich bin der Meinung, dass Politik und Kommune in diesem Fall völlig versagt haben“, sagt der verhinderte Bauherr, „es werden immer wieder neue Baugebiete ausgewiesen, obwohl noch genügend Baulücken vorhanden sind“. Er findet, die Stadt müsse daher dringlich alte Bebauungspläne überarbeiten.

Wie zum Hohn liefert ihm die Stadtverwaltung in ihrer Absage auch eine Bestätigung gleich mit: Mit der Teilung vom Hausgrundstück seiner Großmutter habe seine gepflegte Wiese ihre Baulandqualität jedenfalls nicht verloren.

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Redaktion Fröndenberg
Geboren 1972 in Schwerte. Leidenschaftlicher Ruhrtaler. Mag die bodenständigen Westfalen. Jurist mit vielen Interessen. Seit mehr als 25 Jahren begeistert an lokalen Themen.
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